Parte I
Popularmente, leilão é entendido como a compra e venda de um bem mediante lances. Quem fizer o maior oferta será o vencedor do leilão, e portanto o comprador do bem leiloado. Leilões podem ser extremamente vantajosos, todavia é necessário entender como eles funcionam antes de participar.
É importante estar atento às regras e prazos estabelecidos pelo juiz responsável pelo leilão para que a experiência não se transforme em pesadelo para os adquirentes. É necessário conhecer as características dos bens que estão sendo leiloados pois os mesmos podem ter problemas legais que precisam ser solucionados antes da entrega.
Assim, peça para seu advogado examinar o edital antes de fazer um lance, para não ser surpreendido, por exemplo, com a exigência de pagamentos de condomínios em atraso. São duas as formas de leilões: judicial e extrajudicial.
O artigo desta semana abordará a primeira forma, e na outra semana serão explicados os procedimentos utilizados nos leilões extrajudicias, especialmente no que tange às alienações fiduciárias.
Os leilões judiciais, também chamados de “hasta pública”, são uma forma de aquisição de bens decorrentes de uma venda determinada judicialmente. Têm como objetivo vender bens do devedor para quitar as suas dívidas. A decisão judicial que determina o leilão do bem pode decorrer de uma gama imensa de processos, sejam cobranças, execuções, indenizações, débitos trabalhistas etc.
Busca-se, com a venda desse bem, obter os recursos para que sejam pagos os valores de dívidas não pagas ou que resultam de um direito que não foi cumprido e que é transformado em obrigação de indenizar em dinheiro. É por esse motivo que o patrimônio do devedor é penhorado e depois leiloado. Podem ser leiloados (i) bens móveis, por exemplo: um carro, um caminhão, uma obra de arte; (ii) bens semoventes, por exemplo: um cavalo, um touro, ou (iii) bens imóveis, por exemplo: um apartamento, uma casa, uma área de terra).
Vale lembrar, que se depois do pagamento do débito, juros, custas, honorários sobrar alguma importância, ela será restituída ao devedor. De acordo com o Novo Código de Processo Civil (Novo CPC), a alienação judicial, leia-se a venda judicial de um bem para o pagamento de uma dívida, poderá ocorrer por inciativa particular ou por leilão judicial eletrônico ou presencial.
Nessas circunstâncias, o exequente, ou seja, o credor, poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o judiciário.
Importante, ressalvar, no entanto, que o Enunciado 192 do Fórum Permanente de Processualistas Civis (FPPC), estabelece que a “alienação por iniciativa particular realizada por corretor ou leiloeiro não credenciado perante o órgão judiciário não invalida o negócio jurídico, salvo se o executado comprovar prejuízo”.
O prazo para que a venda ocorra, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se houver, a comissão de corretagem, além do local do leilão presencial serão fixados pelo juiz. A formalização da venda ocorrerá por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se presente, do executado, com a expedição da carta de alienação e o mandado de imissão na posse, se o bem vendido for um imóvel, ou da ordem de entrega ao adquirente, se o objeto da alienação for um bem móvel.
Oportuno destacar que um leiloeiro público deverá realizar o leilão do bem penhorado, exceto no caso de alienação a cargo de corretores de bolsa de valores. Outrossim, a alienação judicial, por meio eletrônico, deverá respeitar as garantias processuais das partes, conforme regulamentação proveniente do Conselho Nacional de Justiça. Caberá ao juiz a designação do leiloeiro público, que poderá ser indicado pelo exequente.
São obrigações do leiloeiro público:
I – publicar o edital, anunciando a alienação;
II – realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar designado pelo juiz;
III – expor aos pretendentes os bens ou as amostras das mercadorias;
IV – receber e depositar, dentro de 1 (um) dia, à ordem do juiz, o produto da alienação;
V – prestar contas nos 2 (dois) dias subsequentes ao depósito.
O leiloeiro tem o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz. O preço mínimo, as condições e as garantias que poderão ser prestadas pelo arrematante (adquirente) serão estabelecidos pelo juiz da execução. Para a realização do leilão será publicado previamente um edital no qual deverá conter:
I – a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;
II – o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;
III – o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;
IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;
V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;
VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.
Todavia, em se tratando de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.
Caberá ao leiloeiro público designado realizar a ampla divulgação do leilão, sendo que o edital deverá ser publicado com uma antecedência mínima de mínimo 5 (cinco ) dias a data prevista para o leilão. O edital deverá ser publicado na internet, no local designado pelo juiz da execução, e deverá detalhar os bens, inclusive por meio de ilustração, e informar de o leilão será realizado de forma eletrônica ou presencial.
Precisarão ser cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência:
I – o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo;
II – o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;
III – o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;
IV – o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;
V – o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;
VI – o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;
VII – o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;
VIII – a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.
Em se tratando de executado revel ou sem advogado constituído, não constando dos autos do processo seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão.
Pode oferecer lance quem estiver na livre administração de seus bens. Porém, não poderão ofertar lances:
I – os tutores, os curadores, os testamenteiros, os administradores ou os liquidantes, quanto aos bens confiados à sua guarda e à sua responsabilidade;
II – os mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados;
III – o juiz, o membro do Ministério Público ou da Defensoria Pública, o escrivão, o chefe de secretaria e os demais servidores e auxiliares da justiça, em relação aos bens e direitos objeto de alienação na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade;
IV – os servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
V – os leiloeiros e seus prepostos, quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados;
VI – os advogados de qualquer das partes.
Embora muitas pessoas pensem que é possível comprar um bem “a troco de bananas” é relevante destacar que não é permitido lance que ofereça “preço vil”, ou seja, preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital. Se o edital não tiver fixado o preço mínimo, será considerado preço vil aquele inferior a 50% (cinquenta) por cento do valor da avaliação. Exceto, em caso de pronunciamento judicial em sentido diverso, o pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por meio eletrônico.
Se o exequente for o único credor, ele não estará obrigado a exibir o preço. Contudo, se o valor dos bens exceder ao crédito que se visa satisfazer com o leilão, o arrematante deverá, depositar, dentro de 3 (três) dias, a diferença, sob pena de tornar-se sem efeito a arrematação, e, nesse caso, realizar-se-á novo leilão, à custa do exequente.
Se mais de uma pessoa pretender adquirir o bem, proceder-se-á entre eles à licitação, e, no caso de igualdade de oferta, terá preferência o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente do executado, nessa ordem. Na hipótese do bem leiloado ser um bem tombado a União, os Estados e os Municípios terão, nessa ordem, o direito de preferência na arrematação, em igualdade de oferta.
O leilão poderá englobar diversos bens e ter mais de um ofertante. Nessas circunstâncias terá preferência aquele que se propuser a arrematar todos os bens, em conjunto, oferecendo, para os bens que não tiverem lance, preço igual ao da avaliação e, para os demais, preço igual ao do maior lance que, na tentativa de arrematação individualizada, tenha sido oferecido para eles.
Quando estivermos diante de um leilão de um bem imóvel que admita cômoda divisão, o juiz, a requerimento do executado, ordenará a alienação judicial de parte dele, desde que suficiente para o pagamento do exequente e para a satisfação das despesas da execução. Entretanto, se não houver lançador, far- se-á a alienação do imóvel em sua integridade.
É possível que ocorra a alienação por partes do bem. Para tanto essa alienação parcial deverá ser requerida a tempo de permitir a avaliação das glebas destacadas e sua inclusão no edital. Também é possível a aquisição do bem penhorado em prestações. Para tanto, o interessado em adquirir o bem, parceladamente, deverá apresentar, por escrito até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação, ou até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.
Para que seja aceito o parcelamento, a oferta deverá prever o pagamento de pelo menos vinte e cinco por cento do valor do lance à vista, sendo que o restante parcelado no máximo em até 30 (trinta) meses, sendo que o parcelamento precisará ser garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis. O prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo deverão constar na proposta.
Haverá multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas, se houver atraso no pagamento de qualquer das prestações. Ademais, o inadimplemento dos pagamentos permitirá ao exequente pedir a resolução da arrematação ou promover, em face do arrematante, a execução do valor devido, devendo ambos os pedidos ser formulados nos autos da execução em que se deu a arrematação.
Obviamente, propostas de pagamento à vista, prevalecem sobre as propostas de pagamento parcelado. Havendo mais de uma proposta de pagamento parcelado com diferentes condições, o juiz decidirá pela mais vantajosa, assim compreendida, sempre, a de maior valor. Porém se as propostas tiverem iguais condições, o juiz decidirá pela formulada em primeiro lugar.
No caso de arrematação a prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes, ao executado. Pode ser que o imóvel não alcance em leilão pelo menos oitenta por cento do valor da avaliação. Nesse caso, o juiz o confiará à guarda e à administração do bem a um depositário idôneo, e adiará a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano. Se, durante o adiamento, algum pretendente assegurar, mediante caução idônea, o preço da avaliação, o juiz ordenará a alienação em leilão.
Como salientado acima, será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução.
A lei prevê algo que pode ser cruel, qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgada procedente a defesa do executado, que terá apenas o direito de reparação pelos danos sofridos.
No entanto, a arrematação poderá ser invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; considerada ineficaz se não intimado o credor pignoratício, hipotecário ou anticrético, e extinta, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
Finalizando, ao decidir oferecer um lance, o comprador deverá considerar que caberá a ele também o pagamento da comissão do leiloeiro, as taxas administrativas, eventuais impostos e débitos, em alguns casos inclusive dívidas condominiais, despesas cartoriais e despesas jurídicas pois geralmente um advogado é necessário, ou melhor, fundamental, pois dependendo do que estiver escrito no edital, as consequências podem ser bem desagradáveis para o comprador.
Ainda assim, adquirir um bem em leilão é um bom negócio, uma vez os preços costumam ser mais atrativos e a lisura no processo de compra garante que o arrematante obtenha o bem de forma segura, justa e legal. Na semana que vem escreverei sobre o leilão extrajudicial de um bem dado em alienação fiduciária, ou seja, em garantia a um débito.
