As infiltrações ocorrem com frequência nos telhados dos prédios e nos terraços, e os danos podem ser pequenos ou grandes, perdurar, levar a disputas judiciais, estremecer o convívio com os vizinhos ou até mesmo levar a desentendimentos físicos e à obrigação de reparar danos morais.
E, como muita gente não conhece as leis, ou faz tudo para escapar do seu dever de efetuar os reparos e indenizar os danos cabíveis, isso pode se transformar em um pesadelo. Sem falar que há quem confunda “telhado” de um prédio com a “cobertura”, e como telhado e cobertura são coisas muito diferentes, a aplicação do direito também tem distinções e especificidades que alteram a responsabilidade dos envolvidos.
Em linhas gerais, se a infiltração ocorrer em telhados, lajes e terraços considerados áreas comuns do condomínio, a responsabilidade pela manutenção, pelos consertos dos telhados e terraços, bem como pelos reparos e indenizações nas unidades que tiverem sido atingidas, será do condomínio.
Todavia, se o telhado, as lajes ou terraços forem de uso exclusivo da cobertura, o condômino é que deverá ser responsável pela manutenção, pela impermeabilização, efetuar os reparos necessários e arcar com os demais consertos e reparações dos danos causados ao condomínio e a terceiros. E para que não haja dúvidas, o Código Civil determina que “Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”
Cumpre destacar que o fato de o telhado ficar na cobertura por si só não o torna de uso exclusivo. Se o apartamento não tiver acesso direto ao telhado, se no telhado existirem caixas d’água, chaminés dos outros apartamentos, fiações ou encanamentos do condomínio, cabeamentos, casas de máquinas ou outras coisas de uso comum do condomínio, obviamente a responsabilidade pela manutenção e pelos reparos será do condomínio. Por outro lado, se somente houver acesso e uso privativo do telhado pela cobertura, a responsabilidade será do condômino.
Vale salientar que as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, são propriedades exclusivas, portanto, são áreas privativas.
Entretanto, de acordo com o Código Civil, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são consideradas áreas comuns que podem ser utilizadas pelos condôminos. Já o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Obviamente, em cada caso concreto, é imprescindível verificar a origem da infiltração, se ela é oriunda de área de propriedade exclusiva ou de propriedade comum do condomínio, de qual rede de encanamento ela provém, se é um problema causado por rachaduras, problemas de impermeabilização, telhas quebradas, rejuntes danificados, etc., para avaliar qual a melhor forma de agir e resolver os problemas.
Importante salientar que nos condomínios existem a rede vertical que conecta a rua aos andares do prédio, e conduz a água e o esgoto (coluna principal) e a rede horizontal que conecta as colunas do edifício às unidades, e que as abastece com a água e envia o esgoto para a rede vertical. Vazamentos da área horizontal geram a responsabilização dos condôminos, enquanto vazamentos na rede vertical geram a responsabilidade do condomínio.
Destaque-se que cabe ao síndico a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Ressalte-se que condomínios com manutenção predial deficiente podem ser obrigados judicialmente a usar o fundo de reserva para a manutenção das áreas comuns em dia, para evitar prejuízos aos seus condôminos.
Leia-se a seguinte decisão do TJ-SP, que determinou a responsabilidade do condomínio pela conservação do telhado sobre a laje de cobertura do edifício, área de uso comum.
“Acervo probatório, formado por documentos, fotografias e perícia, indicativo de que os danos constatados no apartamento do autor são provenientes do telhado existente sobre a laje de cobertura do edifício, que constitui área comum e não se confunde com o telhado existente sobre o terraço de cobertura do imóvel do demandante, que é de uso exclusivo e privativo dele. Responsabilidade do Condomínio pela conservação e manutenção das áreas de uso comum, “ex vi” do artigo 1.331, §2º, do Código de Processo Civil. Prejuízo material sofrido pelo demandante e custo para reparação no tocante que foram bem especificados no laudo pericial”
Observe-se a seguinte jurisprudência do TJ-DF:
“1. Cuida-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por proprietária de imóvel localizado em condomínio cuja manutenção predial deficiente causou infiltrações em seu imóvel. 2. A despeito da soberania da Assembleia em suas decisões, esta soberania não pode ultrapassar a responsabilidade civil do apelado com relação aos prejuízos causados aos condôminos ou a terceiros. Nesses casos, é possível utilizar o fundo de reserva previsto na Lei 4.591/64 para resolver questões urgentes ou imprevisíveis. 3. É obrigação do Condomínio manter a manutenção das áreas comuns em dia, com o objetivo de evitar prejuízos aos seus condôminos. A responsabilização civil está estruturada em quatro pilares básicos: a conduta, a culpa genérica, o nexo causal e o dano.”
Veja-se, agora, a seguinte decisão do TG-MG, cujo raciocínio também pode ser utilizado quando o condomínio não fizer a adequada manutenção dos telhados e terraços:
“Os sentimentos negativos experimentados em razão das sérias infiltrações apresentadas no imóvel, por falta de regular manutenção da fachada por parte do condomínio, são capazes de gerar reparação por danos morais.”
Se o edifício tiver menos de cinco anos quando acontecerem as infiltrações, o empreiteiro de materiais e execução responderá pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Todavia, a ação contra o empreiteiro deverá ser proposta nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Ultrapassado esse prazo, decairá o direito do dono da obra que não propor a ação contra o empreiteiro.
Espero que você não tenha o desprazer de descobrir que há uma infiltração danificando o seu imóvel, ou que o seu imóvel está danificando o seu condomínio ou um vizinho. As duas hipóteses são bem desagradáveis e podem doer no bolso. Caso isso aconteça, se você for a vítima, avise imediatamente ao proprietário do imóvel que você imagina esteja com o problema, investigue a origem da infiltração, faça fotos, escreva uma reclamação no livro do condomínio, escreva um e-mail com fotos dos danos causados e envie para os responsáveis por lhe indenizar. Faça também o possível para mitigar os danos, faça o que estiver ao seu alcance para evitar que os danos se propaguem. Se você esperar seu apartamento estar totalmente destruído para avisar ao proprietário de onde vem a infiltração, ele poderá alegar que você poderia ter evitado grande parte dos danos, e discutir a responsabilidade pelos danos. Poderá até mesmo alegar que você deixou a infiltração destruir seu apartamento para tentar obter uma reforma total do seu imóvel.
Essa produção de provas pode fazer muita diferença se você precisar ajuizar uma ação judicial para fazer valer os seus direitos. Se você for o proprietário, solicite educadamente para ver os danos que a infiltração do seu imóvel causou, peça para fazer um registro fotográfico, e providencie quanto antes os reparos, consertos e indenizações para que os danos não aumentem, e você tenha inclusive que indenizar danos morais. Uma boa semana a todos.
Foto da Capa: Freepik
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