Pode ser que em algum momento de sua vida você opte por locar um imóvel de sua propriedade e obter uma renda, ou precise fazer a locação de um imóvel para sua moradia. Nessa hora, principalmente se for a primeira vez em que se aluga, surgem diversas dúvidas sobre o contrato de locação. Dentre elas, é comum que ocorram questionamentos sobre qual o melhor prazo para essa locação, por quanto tempo devo alugar meu imóvel ou alugar um imóvel de outra pessoa, como faço para terminar o contrato, pedir o imóvel antes de findo o prazo contratual, ou sair do imóvel antes do prazo acordado.
E é sobre isso que tratarei neste artigo, sobre os prazos do contrato de locação residencial, hipóteses de prorrogação, e de algumas causas que levam ao término contratual antecipadamente.
Para a melhor compreensão do artigo, convém explicar que a “Locação Residencial” é um contrato bilateral, pelo qual uma das partes, o locador, mediante remuneração, o aluguel, se compromete a fornecer, por um certo período o uso e gozo de um imóvel, que irá servir como residência ou moradia de alguém, ao locatário. Se não houver a exigência de uma garantia contratual, por exemplo, a obrigação do locatário fornecer uma fiança ou seguro garantia, o contrato de locação não precisará ser escrito, pode ser verbal. Muitas vezes alguém aluga o seu imóvel para um parente, amigo ou conhecido, informalmente, faz o famoso “contrato de boca”, e essa relação estará protegida pela lei, que detalha muito bem os diversos tipos de locação, prazos, direitos e obrigações dos locadores e locatários, forma de precificação, reajustes, enfim, quase todos os aspectos que envolvem as locações em geral. Todavia, para que não ocorram surpresas, discussões sobre prazos, datas, preços, demais condições comerciais e, principalmente, para que as pessoas envolvidas saibam bem as regras do jogo, é sempre melhor haver um contrato escrito, examinado pelos advogados de ambas as partes.
A lei 8.245/91, também conhecida como lei do inquilinato, é a lei que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e determina os procedimentos a elas aplicáveis.
A locação residencial permite o ajuste de diversos prazos, a lei não estabelece um prazo específico. Assim, poderão o locador (o proprietário do imóvel) e o locatário (inquilino) negociar livremente o prazo que melhor se adequar a realidade e aos anseios dos envolvidos no contrato de locação.
Durante o prazo definido para a duração do contrato de locação, a princípio, o locador não poderá pedir o imóvel antecipadamente, ainda que seja para uso próprio. Por outro lado, o locatário poderá devolver o imóvel, mas deve pagar a multa pactuada, de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, que for estipulada judicialmente. Para denunciar o contrato, o locatário precisará enviar uma notificação, por escrito, para o locador, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
Todavia, confirmando o ditado que diz que “toda regra tem exceção”, cumpre, desde já, salientar que o locador poderá terminar antecipadamente a locação nas seguintes hipóteses:
i. por mútuo acordo;
ii. em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
iii. em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e
iv. para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, se o locatário se recusar a consentir as reparações.
Vale ressaltar que, se o imóvel locado for vendido, o comprador também poderá denunciar o contrato, ou seja, declarar seu desejo de terminar o contrato celebrado com os proprietários anteriores, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. Para tanto, o adquirente deverá efetuar a denúncia também no prazo de 90 (noventa) dias, contados do registro da venda ou do compromisso. Passado esse prazo sem que o locatário seja notificado, será presumida a concordância com a manutenção da locação.
Se o locador falecer, a locação será transmitida aos herdeiros. Se o locatário morrer, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações o cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel, o que “trocando em miúdos” quer dizer que essa outra pessoa, o cônjuge ou o companheiro, por exemplo, passará a substituir o locatário, será o novo inquilino daquele contrato de locação. Se houver uma separação de fato ou judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que ficar residindo no imóvel. Nas hipóteses mencionadas nesse parágrafo, a sub-rogação deverá ser comunicada, por escrito, ao locador e ao fiador, se for essa a opção de garantia locatícia. Nessas circunstâncias, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades, no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Para que possa ocorrer a cessão da locação, a sublocação ou empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, será necessário o consentimento escrito do locador. A demora do locador em opor-se formalmente à cessão, à sublocação ou ao empréstimo do imóvel, não gera a presunção de consentimento.
O melhor prazo para a sua locação
Se o prazo ajustado, por escrito, para a locação residencial, for igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá:
i. findo o prazo estipulado, sem que haja necessidade de notificação ou aviso, ou
ii. antecipadamente, na ocorrência das hipóteses que autorizam o locador a terminar a locação antecipadamente, já mencionadas acima, que, além do mútuo acordo, “grosso modo” tratam do descumprimento contratual por parte do locatário e da necessidade de desocupação do imóvel para a realização de reparações determinadas pelo Poder Público.
Importante destacar que, uma vez findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado, por mais de 30 (trinta) dias, sem que haja oposição por parte do locador, haverá a presunção legal de que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo essa prorrogação, o locador poderá, a qualquer tempo, denunciar o contrato de locação, que terá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel.
Entretanto, se a locação for ajustada verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo acordado, a locação será prorrogada, automaticamente, por prazo indeterminado, e o locador somente poderá retomar o imóvel:
i. nas hipóteses que autorizam o locador a terminar a locação antecipadamente, acima mencionadas;
ii. em decorrência de extinção de contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
iii. para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como o seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
iv. se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento; (v) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos.
A alegação de necessidade do imóvel para uso próprio, deverá ser judicialmente demonstrada se o retomante, isto é, o proprietário que solicitou o imóvel de volta, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro imóvel de sua propriedade, na mesma localidade, ou se residindo ou utilizando imóvel de terceiro, já tiver retomado o imóvel locado anteriormente. Essa demonstração judicial da necessidade de retomar o imóvel também será necessária se o ascendente ou descendente, beneficiado pela desocupação do imóvel, estiver residindo em imóvel próprio.
Para retomar o imóvel, em razão do disposto nos itens (iii) e (iv) acima, o retomante deverá comprovar que é o proprietário do imóvel, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel (que já se tornou detentor da posse), e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Assim, as partes antes de ajustarem o prazo inicial da locação devem refletir muito sobre suas necessidades e perspectivas. Se, por exemplo, o locatário estiver mudando para uma cidade ou bairro que não conhece muito bem, com perspectivas de trabalho em outra cidade, valerá a pena para ele ajustar um contrato de 30 (trinta) meses, e ter de acabar pagando uma pesada multa contratual? Por outro lado, um locador que não tenha muita certeza sobre onde irá morar nos próximos 30 (trinta) meses, deverá ajustar um prazo de locação tão grande? E se ele se arrepender, sentir muita falta do lugar em que morava? Claro que se o locador estiver locando um imóvel no qual não reside, uma locação por 30 (trinta) meses pode ser bem conveniente, pois isso diminuirá um pouco a chance de ter seu imóvel desocupado a curto prazo, gerando despesas condominiais, de IPTU, de manutenção, sem falar em novos custos para que seja realizada uma outra locação. Da mesma forma, se o locatário não tiver perspectivas de a curto prazo se mudar de cidade ou bairro, pode ser muito bom para ele ter um contrato com prazo de 30 (trinta) meses, pois não terá de gastar com a desocupação do imóvel, mudança e uma nova locação tão cedo. Cada caso é um caso, e a lei explicita as consequências de um prazo maior ou menor de 30 (trinta) meses. Mesmo assim, tenha sempre um advogado para examinar seu contrato. Isso pode lhe poupar muita dor de cabeça e dinheiro.
Os tópicos abordados nesse artigo não exaurem a lei de locações que é extensa e complexa. Nas próximas semanas pretendo continuar a falar sobre outros aspectos referentes às locações.
Foto da Capa: Rovena Rosa/Agência Brasil
