A locação não residencial é aquela em que o imóvel é locado com o fim de servir à exploração de uma atividade econômica, que pode ser, por exemplo, um escritório destinado à prestação de serviços, uma indústria, um comércio, enfim, um número imenso de negócios que necessitem do imóvel para as suas atividades. Assim, como na locação residencial, a locação não residencial, frequentemente chamada de “locação comercial”, também é regulada pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Todavia, os imóveis locados para as atividades referentes à exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, qualquer que seja a sua localização, não serão considerados “uma locação não residencial”, mas sim um arrendamento e são regidos por legislações específicas, no caso a Lei 4.504/1964 e o Decreto 59.566/1966.
Não existe um prazo mínimo ou máximo para o contrato de locação não residencial, isso dependerá do desejo do locador, isto é do proprietário do imóvel, da disponibilidade do imóvel e das necessidades do locatário, podendo as partes negociarem o prazo livremente.
Ao estipular o prazo é importante lembrar que o locatário terá o direito a renovação do contrato, por igual prazo. Assim, se o período inicial da locação for muito curto, e o locatário quiser prorrogar o contrato por um prazo maior haverá necessidade de nova negociação comercial com o locador, o que nem sempre é muito fácil.
Para que haja o direito à renovação do contrato, por igual prazo, deverão, cumulativamente, ser atendidos os seguintes requisitos legais:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O direito do locatário à renovação do contrato poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Se houver a sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Se o contrato de locação autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido tanto pelo locatário quanto pela sociedade. A esse passo, vale explicar que “fundo de comércio”, também denominado “estabelecimento comercial” é o conjunto de todos os bens organizado para o exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
Em caso de dissolução da empresa por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub–rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.
Muito importante, o direito à renovação do contrato de locação decairá, ou seja, o locatário perderá o direito, se ele não propuser a ação renovatória de locação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data prevista para o término do prazo do contrato em vigor.
Entretanto, o locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação, se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso, exceto se a locação também envolver o fundo de comércio, com as instalações e pertences, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo explorado pelo locatário. Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato, pelos motivos previstos nesse item.
Cuidado, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar, o locatário poderá buscar uma indenização para o ressarcimento dos prejuízos, inclusive dos lucros cessantes havidos em decorrência da mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio.
Aplicam-se também às locações comerciais, as mesmas hipóteses de rescisão previstas nas disposições gerais da Lei do Inquilinato, que foram examinadas no Artigo da semana passada (Lei do Inquilinato Parte I), e que abaixo reproduzo novamente”
“O locatário poderá devolver o imóvel alugado, mas deverá pagar a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que for arbitrada judicialmente.
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel, exceto se:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las.
Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I – nas hipóteses previas nos itens I a IV acima;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Os contratos de locação de shopping center, por serem atípicos, permitem que as condições contratuais sejam livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores. Nesse tipo de locação, normalmente, além dos aluguéis e das despesas condominiais, são cobrados dos locatários (lojistas) um “fundo de promoção” para cobrir as despesas com marketing do shopping que também são fundamentais para o incremento e sucesso dos espaços comerciais que o integram, ou seja, das lojas.
Assim, os contratos de locação de espaços em shopping as relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. Obviamente se buscará um equilíbrio contratual nesse tipo de locação, mas é uma relação bem mais complexa do que uma mera locação. Os locatários, lojistas, dependendo do caso, poderão inclusive entrar com ações indenizatórias contra o shopping center alegando que ele não está bem conservado, não investe em marketing corretamente, não cumpre sua função de também atrair clientes. Todavia, o empreendedor não poderá cobrar do locatário:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
d) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite –se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Ressalte-se, também será uma locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado termina, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Contudo, se findo o prazo do contrato de locação, o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir–se–á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Se a locação for por prazo indeterminado, o contrato poderá ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. Desse modo, se terminado o prazo contratual, o locatário permanecer no imóvel, por mais de 30 (trinta) dias, sem que haja oposição do locador, o contrato passará a ter prazo indeterminado, o que autoriza o locador a retomar o imóvel, mediante denúncia vazia, isto é, sem necessidade de justificativa.
Na semana que vem tratarei dos deveres do locador e do locatário.
Leia também Lei do Inquilinato – Parte I
Foto da Capa: Demian Smit/Pexels
