Nas locações os deveres de uma parte se transformam em direitos que podem ser exigidos pela outra parte e a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) determina com clareza solar quais são as obrigações dos locadores e dos locatários.
Inicialmente, ela determina quais são as obrigações do locador, as quais elenco a seguir:
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contrafogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
As despesas extraordinárias de condomínio são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva”.
Por outro lado, são deveres do locatário e, portanto, o cumprimento de tais obrigações pode ser exigido pelo locador:
“I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.” A turbação ocorre alguém perturba a posse, impede seu livre exercício da posse do legitimo possuidor, sem que este a perca integralmente.
“V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
As despesas ordinárias de condomínio são aquelas necessárias à administração respectiva, especialmente, as referentes:
a) aos salários, encargos trabalhistas, e as contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) ao consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) à limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) à manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) à manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) à manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) aos pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) aos rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
O locatário estará obrigado ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e ele poderá exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio, desde que elas sejam comprovadas.
Se os imóveis estiverem sendo utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel não estarão obrigados ao pagamento do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
Importante salientar, que serão aplicadas às sublocações, no que, couber às disposições referentes às locações. Se a locação foi desfeita, independentemente do motivo, também serão resolvidas, ou seja, terminadas as sublocações, e o sublocatário terá o direito de ser indenizado pelo sublocador. Por outro lado, o locador poderá cobrar subsidiariamente do locatário a importância que este dever ao sublocador, quando o sublocador for demandado e, também o valor dos aluguéis que vencerem durante o processo judicial.
Outro importante direito do locatário, é o direito de preferência no caso de venda do imóvel, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Em razão desse direito de preferência o locatário poderá adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros, e é uma obrigação do locador notificar judicialmente ou extrajudicialmente o locatário, ou por outro meio de ciência inequívoca, todas as condições do negócio, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Todavia, se o locatário aceitar a proposta, e depois desistir do negócio, o locatário deverá indenizar o locador pelos prejuízos causados, inclusive pelos lucros cessantes. Para que o locatário possa exercer o direito de preferência é fundamental que o contrato de locação tenha sido averbado na matrícula do imóvel, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias a data da alienação. Nessas circunstâncias, se o locatário tiver seu direito de preferência preterido, ele terá direito a ser indenizado pelo locador pelas perdas e danos.
O locatário também terá direito, salvo expressa disposição em contrário, a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias que ele introduzir, ainda que elas não sejam autorizadas pelo locador, e poderá se valer inclusive do direito de retenção. A este passo cabe esclarecer que as benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para a conservação do imóvel ou para evitar que ele se deteriore. Por exemplo: reparos no encanamento, no quadro de luz, no telhado, em alguma viga estrutural. E o direito de retenção nada mais do que a possibilidade do credor (locatário) não restituir o imóvel enquanto o locador não cumprir a obrigação de indenizar.
Na semana que vem tratarei da convenção do aluguel, condições de pagamento e das garantias contratuais que podem ser exigidas. É sempre bom conhecer seus direitos, seja como locatário, locador ou fiador.
