As partes poderão convencionar livremente os aluguéis, no entanto, é proibida a sua estipulação vinculada à variação cambial ou ao salário-mínimo.
As locações residenciais deverão respeitar os critérios de reajustes previstos na legislação específica, e as partes podem, de comum acordo, fixar um novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar a cláusula de reajuste.
Embora não exista um índice oficial específico para o reajuste dos aluguéis, de uma forma geral o IGP-M é o índice utilizado. Outro índice que vem sendo muito usado, pois um pouco mais favorável para o locatário (aquele que paga) é o IPCA.
Se as partes, após três anos de vigência do contrato de locação ou do acordo anteriormente realizado, não chegarem a um acordo com relação ao reajuste, elas poderão ajuizar uma ação judicial que visa a revisão do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Com exceção das locações por temporada, os locadores não poderão exigir o pagamento antecipado dos aluguéis.
São quatro as modalidades de garantias locatícias previstas na Lei 8.235/91: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo que é proibida, sob pena de nulidade do que foi estipulado, a exigência de mais de uma das formas de garantias acima mencionadas, para um mesmo contrato de locação.
A caução nada mais é do que garantir uma indenização de algum dano possível ou o inadimplemento de alguma obrigação, com um bem que poderá ser executado. A caução poderá ser prestada com bens móveis e deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos, ou em bens imóveis, caso em que precisará ser averbada à margem da respectiva matrícula. Se a caução incidir sobre um bem móvel, ela constituirá um penhor, e no caso de uma caução prestada por meio de um bem imóvel, estaremos diante de uma hipoteca.
No entanto, a forma de caução mais comum é a realizada em dinheiro e não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Essa caução em dinheiro deverá ser depositada em uma caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, e reverterá para o locatário todas as vantagens dela decorrentes quando recebê-la de volta.
Existe também a caução em títulos e ações, mas não é muito comum, e de acordo com a lei do Inquilinato deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Exceto se de outra forma prevista no contrato, qualquer uma das garantias da locação se estenderá até a data da efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado.
A fiança é a modalidade preferida dos locadores, pois poderá ser utilizada para o pagamento de importâncias muito superiores a três meses de locação, limitação que ocorre na caução em dinheiro, por exemplo, sendo que o bem do fiador poderá ser penhorado e acabar por quitar débitos bem superiores que o locatário esteja devendo.
Se você for o locador, peça para um advogado redigir a sua cláusula de fiança, e em especial insira um modelo em anexo que afaste, por exemplo, o benefício de ordem, ou seja, a obrigação de primeiro executar os bens afiançado, para somente depois poder executar os bens do fiador. Isso poderá fazer toda a diferença na hora que você precisar executar a fiança, e irá lhe poupar muito tempo e dinheiro com advogados e custas judiciais. As fianças bancárias também costumam ser muito utilizadas, mas têm um custo financeiro que deve ser considerado. O seguro de fiança locatícia também é muito utilizado, seu preço varia um pouco, dependendo da seguradora escolhida, mas normalmente fica entorno um aluguel e meio por ano, e ele abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Cabe salientar que o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II– ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declara das judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel;
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento, quando houver a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos;
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando o fiador obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Nessas circunstâncias, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão contratual.
É sempre bom destacar que se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades, acima mencionadas, o artigo 42 da Lei do Inquilinato autoriza o locador a exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, a cobrar antecipadamente o aluguel, o que aliás também é permitido para as locações por temporada.
Existem algumas condutas previstas na lei do inquilinato que, além de não serem permitidas aos locadores, constituem contravenção criminal e até mesmo crime, e que muita pouca gente presta atenção nisso. Vale salientar então:
Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese de ausência de qualquer uma das modalidades garantia contratual e da locação para temporada.
Outrossim, constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I – recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado o aluguel e encargos;
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, de usá-lo para o fim declarado, ou o usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano, no caso de haver pedido o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como o seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega, nas hipóteses em que: (i) o Poder Público houver determinado reparações urgentes que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a permitir; (ii) o imóvel for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; (ii) por determinação do Poder Público, tiver de realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; e (iv) nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, tiver pedido o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Também constitui crime o descumprimento da norma que determina que o despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Ocorrendo qualquer das hipóteses acima previstas, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Espero que esses quatro artigos, sobre a lei do inquilinato, possam, de alguma forma, ter contribuído para o seu entendimento de como funcionam as locações no Brasil.
Leia também:
Lei do Inquilinato – Parte I – Locação Residencial, prazos e hipóteses de prorrogação e de término contratual antecipado
Lei do Inquilinato – Parte II – Locação não residencial (comercial) tem características próprias
Lei do Inquilinato – Parte III – Do aluguel e dos deveres do locador e do locatário
