Parte II
Diferente do leilão judicial onde um bem é penhorado, avaliado e leiloado para pagar uma dívida do devedor e proprietário do bem, em razão de uma determinação judicial, o leilão extrajudicial ocorre quando um imóvel é dado em garantia de uma dívida ou financiamento, que pode ser imobiliário ou bancário, e o devedor não consegue cumprir com suas obrigações financeiras, ou seja, não consegue pagar.
A Lei que disciplina o Leilão extrajudicial, é a Lei nº 9514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui alienação fiduciária de coisa móvel e dá outras providências. Alienação fiduciária é o nome jurídico que se dá quando um devedor (fiduciante), ao fazer um financiamento, para adquirir um determinado bem, transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor (fiduciário), que retornará para o devedor no momento em que ele quitar o débito. A propriedade é resolúvel porque ela pode ser extinta no futuro pelo implemento da condição ou pelo advento do termo.
Todavia, se não houver o pagamento da dívida haverá a consolidação da propriedade em nome do credor (fiduciário) que deverá vendê-lo a terceiros, judicialmente ou extrajudicialmente, para receber seus créditos e as despesas de cobrança. Se houver algum saldo, esse saldo deverá retornar para o devedor.
Em razão da constituição da propriedade fiduciária, o devedor passará a ser o possuidor direto da coisa, mas a propriedade do bem será do credor fiduciário até quitação do débito, atendidas as demais condições legais. Importante destacar que será nula a cláusula que autorizar o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Se o produto da venda não for suficiente para pagar a dívida e as despesas de cobrança, o devedor continuará responsável pelo pagamento do débito restante.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, o devedor será intimado, pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis para realizar o pagamento, ou seja, será constituído em mora, para pagar, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Se no prazo acima for purgada a mora, o contrato de alienação fiduciária convalescerá, e o oficial do Registro de Imóveis entregará ao credor fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
Todavia, se esgotado o prazo acima de 15 (quinze) dias, e o devedor fiduciante não pagar a sua dívida, a propriedade será “consolidada” em nome do credor fiduciário, que deverá pagar o ITBI e o laudêmio, se for o caso.
Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, ele deverá no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, promover leilão público para alienação do imóvel.
No primeiro leilão, também chamado, primeira praça, o imóvel não será vendido caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor de avaliação do imóvel. Nesse caso, haverá um segundo leilão a ser realizado nos próximos 15(quinze) dias.
Nesse segundo leilão, o maior lance oferecido será aceito, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Em algumas circunstâncias, isso poderá significar um preço vil. Imagine que um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00 seja leiloado pelo preço de apenas R$400.000.00. Isso pode ser extremamente injusto para o devedor fiduciante, que terá tido seu imóvel vendido por um preço vil.
Enquanto a possibilidade de anulação de um leilão judicial em razão da venda de um imóvel por um preço vil é algo admitido de forma pacífica, a anulação de um leilão extrajudicial pela mesma razão, ainda é discutida no judiciário. Existem precedentes, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, que consideram o preço da arrematação de um imóvel vil, quando o mesmo for inferior a 50% (cinquenta por cento do valor da avaliação), e nessas situações a nulidade do leilão extrajudicial deve ser reconhecida.
As datas, os horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, que até a data da realização do segundo leilão, poderá exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida acrescido dos encargos e despesas, do ITBI e do laudêmio, se for o caso, pagos para efeito da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e das despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.
O devedor fiduciante também deverá pagar os encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel. O credor fiduciário, no prazo de 5 (cinco ) dias seguintes ao leilão, deverá entregar ao devedor fiduciante a importância que restar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidas as despesas e encargos. Isso acarretará a quitação recíproca das partes contratantes.
Na semana que vem, publicarei o terceiro artigo sobre leilões, focando em especial no dever de cuidado que se deve ter com outros débitos que recaiam sobre o imóvel e na importância de que o edital seja claro e bem compreendido por eventuais arrematantes do imóvel.
