Cheguei a Barcelona antes da virada do milênio, quando a Espanha ainda saboreava sua consolidação na União Europeia e o euro era novidade a ser implementada. A cidade já era “a” cidade — sobretudo para quem respirava urbanismo. Desde as Olimpíadas de 92, Barcelona havia se reinventado como vitrine de intervenção urbana, desenho cuidadoso do espaço público e recuperação do centro histórico. Caminhar por ali era como folhear um manual vivo de planejamento.
Mas havia um outro manual, menos fotografado: o do aluguel.
Já naquela época não era simples conseguir apartamento. Menos ainda sendo estrangeira, mesmo com visto de estudos. Havia filas, intermediários, taxas pagas apenas para que imobiliárias indicassem imóveis que aceitassem não espanhóis — sempre mediante caução robusta, dois ou três meses adiantados. Era um ritual de iniciação à vida adulta europeia.
Mas não é exatamente disso que quero falar.
Uma vez vencida a batalha do contrato, veio a surpresa: a legislação assegurava estabilidade. O proprietário era obrigado a manter o valor por oito anos. Corria pela cidade a lenda de que, em tempos anteriores, os contratos protegiam por até vinte anos — e que uma senhora pagava um aluguel irrisório em pleno edifício da Casa Milà, de Antoni Gaudí. Lendas urbanas, talvez. Mas reveladoras de um imaginário onde morar não era sinônimo de permanente insegurança.
A relação com a proprietária ganhou rosto. Ou melhor, ganhou dois: o da senhora idosa, que às vezes visitava o apartamento para matar a saudade, e o da filha, que assumiu a gestão quando a mãe já precisava de cuidados. Mantivemos os móveis no lugar nos primeiros anos — quase um gesto de delicadeza, para que a “vovó” reconhecesse seu antigo lar. Criou-se ali uma relação de empatia. E isso, descobri depois, faz toda a diferença quando o contrato viraria conversa.
Veio então 2002, o euro consolidado, e a Espanha viveu uma escalada imobiliária vertiginosa. Os valores dispararam, os aluguéis acompanharam. Em poucos anos, apartamentos como o meu custavam três ou quatro vezes mais. A vontade de experimentar outro bairro esbarrou na realidade dos preços. Preferi investir onde estava: pintei paredes, troquei móveis, cuidei. Segurança contratual estimula pertencimento. Durante os doze anos em que morei ali, o proprietário trocou as janelas. Havia responsabilidade compartilhada.
Quando os oito anos terminaram, chegou o momento delicado. O valor poderia triplicar. A antiga proprietária já havia falecido; a filha, agora responsável, nos chamou para conversar. Tínhamos um bebê — que ela visitara recém-nascido. Disse que precisava ajustar o valor, mas queria ouvir nossas condições. Entre cafés e conversas quase amistosas, reconhecemos que a cidade vivia uma bolha. Concordamos com um aumento pouco inferior ao dobro. Permanecemos até o dia de voltar ao Brasil. Na saída, depois de doze anos, o valor da caução ficou para a pintura final. Saí com a sensação de que a cidade também era construída por essas pequenas negociações humanas.
Corta.
Brasil.
Na imobiliária, nos indicaram um bom apartamento, bem localizado, aluguel aparentemente vantajoso. O proprietário? Um investidor com mais de cem imóveis. Aviso prévio: não arruma nada, não quer ser incomodado e, na saída, fará vistoria minuciosa.
O apartamento era bom — mas cansado. Vinha de uma sucessão de inquilinos que faziam o mínimo, sempre com soluções improvisadas. Contratos de trinta meses, o máximo garantido ao inquilino, não estimulam o cuidado. Tudo parecia funcionar “por enquanto”. O vínculo era puramente financeiro. E isso transforma a casa — que deveria ser abrigo — em um espaço provisório, quase descartável.
Cinco anos depois, reajustes acumulados, condomínio e IPTU fizeram o valor praticamente dobrar. Em Barcelona, condomínio e imposto eram responsabilidade do proprietário. Aqui, não.
No Brasil, 22% dos lares são alugados. A sensação de desproteção não é abstrata; é cotidiana. Afeta a tranquilidade das famílias, a manutenção dos prédios, o convívio entre vizinhos. Quando imóveis se tornam apenas ativos financeiros, a cidade paga o preço.
E há um dado ainda mais inquietante: segundo o Censo de 2022, cerca de 14 milhões de imóveis estão vagos. Casas fechadas, apartamentos abandonados, sem uso ocasional, prédios à espera de valorização. Um estoque subutilizado que, além de representar desperdício ambiental — quantos recursos naturais foram consumidos para erguê-los? — gera degradação urbana, insegurança, desperdício de infraestrutura já instalada. Poderiam ampliar a oferta e reduzir preços. Mas permanecem fechados, como cofres à espera de melhor cotação.
Em Barcelona, vi outra abordagem. A prefeitura monitora consumo de água e luz para identificar vacância. Confirmada a ociosidade, aplica progressivamente o Imposto sobre Bens Imóveis (IBI). Dívidas podem levar à apreensão e leilão. O município mantém um estoque próprio de imóveis destinados a políticas públicas de aluguel acessível — estudantes, idosos, famílias monoparentais. Não resolve tudo, mas interfere na lógica do mercado e protege os cidadãos.
Em uma das cidades mais turísticas do mundo, o desafio se intensificou com plataformas de aluguel temporário. Após a pandemia, os valores subiram quase 50% em Barcelona. Novas regulações surgiram: limitação de licenças, multas, pressão sobre grandes proprietários para colocar imóveis em uso.
Ainda que a prioridade seja garantir moradia, penso também nos usos comerciais. Quantas lojas tradicionais fecham em nossas cidades porque o aluguel triplica na renovação? Negócios são os olhos da rua. Quando desaparecem, a cidade perde mais do que um CNPJ; perde memória, convivência e identidade.
O aluguel não é apenas uma equação privada entre duas partes. Ele molda bairros, determina permanências, influencia relações comunitárias. É instrumento de política urbana, gostemos ou não.
Regular não significa sufocar o mercado; significa reconhecer que a cidade é um bem coletivo. Entre a casa como ativo financeiro e a casa como abrigo, há uma escolha de modelo de sociedade.
E toda cidade, no fundo, é a soma dessas escolhas.
